Регистрация по договору найма

подскажите пожалуйста, как заключается договор найма жилого помещения частного жилищного фонда. Его надо заключать в ЖЭСе или как? Собираюсь стать в очередь на жилье в г. Бобруйске. В горисполкоме сказали заключить договор найма и зарегистрироваться на основании его. Где потом надо регистрировать этот договор? Хозяйка квартиры согласна зарегистрировать меня по договору найма, но опасается уплаты налогов. Я слышала, что некоторые условия договора найма можно изменять. Подскажите, пожалуйста может можно там прописать, что это я буду платить налог , а если нет, то хотя бы можно ли этот налог не платить ежемесячно, а заплатить единожды за год вперед, чтобы я могла ей сразу отдать деньги и она не боялась, что ей надо будет платить налоги