Как заставить арендодателя произвести необходимое улучшение арендованного имущества?

4 сообщения / 0 новое
Последнее сообщение
krushon
Как заставить арендодателя произвести необходимое улучшение арендованного имущества?

Наша организация арендовала нежилое помещение для производственных целей (оказание услуг населению по ремонту галантереи). Арендодателем является Управление бытового обслуживания населения Мингорисполкома. В арендованном помещении двери и окна находятся в непригодном состоянии. Они частично подгнили и имеют множество щелей, через которые дует ветер и даже иногда попадает дождь. Мы обратились к арендодателю с письменной просьбой заменить окна и двери (в соответствии со ст.583 ГК РБ, а также установленными санитарными правилами и нормами), причем просили возместить нам только 50 %. Однако арендодатель нам отказал, сказав, что их заменят при капитальном ремонте здания, который планируется около 2018 года. Подскажите, чем можно повоздействовать на арендодателя, какими нормативными актами? Пока (до наступления зимы) температурный режим в помещении не нарушен. Кроме того, есть ещё нюанс. Нами был подписан акт приема-передачи, в котором указывается состояние помещения, а про окна и двери говорится, что они в удовлетворительном состоянии... При заключении договора арендодатель сказал, что неудовлетворительное состояние - это, когда окон вообще нет, а в нашем случае - это удовлетворительное состояние. Также он пообещал, что исправит недостаток. Поэтому мы и подписали акт.
Скажите, неужели гнилые окна со щелями, через которые капает дождь - это нормально? И шатающаяся, едва закрывающаяся дверь - это тоже нормально? Но к чему отнести эти недостатки? И можно ли вообще что-нибудь сделать в нашей ситуации?
Мы просто хотим поменять окна и двери, и чтобы нам возместили 50% затрат.
Заранее очень благодарна!

Lawyer
Аватар пользователя Lawyer

Если иное не предусмотрено договором аренды (в частности, при отсутствии в договоре иного согласованного условия), производство капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества относится к обязанностям арендодателя.
Согласно ч. 3 п. 1 ст. 587 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. В соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Вы, к сожалению, не вправе приостановить исполнение обязательств по уплате арендных платежей в счет будущего производства капитального ремонта арендуемого имущества. На основании вышеизложенного и, в частности, правил, закрепленных в ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК, арендатор вправе произвести капитальный ремонт арендуемого помещения, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и в последующем зачесть стоимость этого ремонта в счет арендной платы, т.е. в данном случае речь идет о зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы в контексте ст. 381 ГК. Однако правила о зачете требований будут применяться только при наличии такого критерия, как встречность и однородность требований. Встречность обусловлена требованием арендодателя уплаты арендатором арендной платы и требованием арендатора по уплате стоимости произведенного капитального ремонта. Однородность будет соблюдена, если арендная плата выражена в денежной сумме, и соответственно зачет не может быть произведен, если арендная плата установлена в виде предоставления арендатором арендодателю определенных услуг или обусловленной договором аренды вещи (п. 2 ст. 585 ГК). Для зачета достаточно одностороннего заявления арендатора.

Желаю удачи

krushon

Спасибо Вам за ответ!! но ситуация мне всё равно не совсем понятна. Если у нас в договоре предусмотрено, что "арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного арендатору, связанный с общим капитальным ремонтом здания". Получается, что мы должны ждать общего капремонта здания??? Или нашу ситуацию можно считать "неотложной необходимостью" и мы всё же можем требовать?

Lawyer
Аватар пользователя Lawyer

Думаю можно расценить как "неотложную ситуацию" только в том случае, если это будет подтверждено документально, то есть будет заключение о нарушении режима теплового, что влияет на вашу работу.

Желаю удачи