Любая сделка купли-продажи, в том числе и недвижимости, предусматривает такой важный момент, как передача денег. Волнение и продавца и покупателя вполне понятно: первый опасается потери нажитого без получения денег, а второй боится, лишившись крупной суммы, остаться «с носом».
Документальное подтверждение намерений
Для обеспечения безопасности сторон при оформлении сделки купли-продажи рекомендуется пользоваться следующей схемой.
На начальном этапе сделки купли-продажи заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель недвижимости отражают свои намерения относительно предстоящей сделки. Документ, естественно, составляется письменно по форме, аналогичной основному договору.
В одном из пунктов предварительного договора стороны выражают согласие на заключение в недалекой перспективе основного договора, условия которого оговариваются уже на стадии заключения первого документа.
Таким образом, покупатель и продавец оказываются связанными не только устной договоренностью, но и письменными обязательствами, достаточно четко конкретизирующими позиции участников сделки купли-продажи. В предварительном договоре, по желанию сторон, могут быть определены способы обеспечения взаимных обязательств, с которыми можно ознакомиться в главе 23 ГК РБ.
Соглашение о задатке
Задаток, который передается продавцу покупателем, довольно часто присутствует в сделках купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Независимо от суммы задатка, в письменной форме составляется соглашение о задатке. В случае отказа сторон от заключения договора купли-продажи по обоюдному согласию, задаток возвращается тому, кто его внес. Если за неисполнение условий договора ответственен покупатель квартиры, задаток остается у продавца. Однако если сделка не состоялась из-за необоснованных действий лица, получившего задаток, он обязан возместить участнику сделки, внесшему задаток, двойную его сумму.
Об уплате денег
Срок, в течение которого покупатель передает продавцу сумму, равную стоимости недвижимости, определяется по соглашению сторон при заключении договора купли-продажи. Обычно, если участники сделки не договорились о рассрочке платежа, для оплаты недвижимости устанавливается минимальный период времени.
Саму процедуру передачи денег целесообразно проводить в присутствии свидетелей, не забывая об оформлении расписки продавца в получении причитающихся денежных средств.
О передаче недвижимости
Неотъемлемой частью договора купли-продажи, без которой этот документ признается недействительным, является акт приема-передачи недвижимости, на основании которого объект переходит от продавца в собственность покупателя.
Подписание обоими участниками сделки этого документа, с одной стороны, дает возможность продавцу отслеживать ситуацию с передачей денег, с другой стороны, покупатель, в целях защиты своих интересов, может включить в текст договора купли-продажи обязательство продавца в отношении срока подписания акта приема-передачи недвижимости, с момента передачи ему денежных средств.
Помимо этого, в договоре купли-продажи можно предусмотреть ответственность продавца за нарушение сроков подписания акта приема-передачи недвижимости в виде фиксированного штрафа либо пени за определенный период просрочки исполнения данного им обязательства.
Иначе дело обстоит при заключении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами, когда все расчеты производятся в безналичном порядке и соответствующим образом фиксируются факты уплаты положенных сумм.